Gecorrigeerde vervangingswaarde
Het arrest van 31 januari 2020, dat hieronder als download is toegevoegd, is van belang voor niet-woningen waarvan de WOZ-waarde op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald zoals industriële objecten, zieken- en verpleeghuizen, scholen en andere – zogenoemde incourante – objecten.
Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de vervangingswaarde van de opstal gecorrigeerd voor zowel technische als functionele veroudering. De correctie voor technische veroudering wordt bepaald door bij de ingebruikname van de onroerende zaak zowel de levensduur als de restwaarde aan het einde van die levensduur in te schatten. Hierdoor ontstaat een jaarlijks vast percentage voor deze ‘technische correctie’.
Verlengde levensduur
Veel gemeentelijke taxateurs passen een verlenging van de levensduur van een object toe zodra de oorspronkelijk ingeschatte levensduur wordt bereikt en het object nog steeds in gebruik is overeenkomstig de oorspronkelijke aard en bestemming. Door deze verlengde levensduur wordt de restwaarde ook pas later bereikt, namelijk op het moment dat de onroerende zaak niet meer als zodanig in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker. Dat is doorgaans op het moment dat de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker geen nut meer heeft; het moment waarop de eigenaar/gebruiker het gebruik van het object beëindigt.
De verlenging van de levensduur leidt tot een lagere jaarlijkse correctie voor technische veroudering en dus tot een hogere WOZ-waarde.
Restwaarde
De Hoge Raad oordeelt nu dat de restwaarde al kan worden bereikt op het moment waarop de onroerende zaak nog overeenkomstig de aard en de bestemming bij de eigenaar/gebruiker in gebruik is. Het moment waarop de restwaarde wordt bereikt ligt dus niet bij het moment waarop de onroerende zaak geen nut meer heeft voor de eigenaar/gebruiker en buiten gebruik wordt gesteld. Het feit dat de levensduur langer is dan oorspronkelijk ingeschat, doet derhalve niet af aan het feit dat de restwaarde reeds aan het einde van die oorspronkelijk ingeschatte levensduur kan worden bereikt. Onzes inziens is dit een terecht oordeel van de Hoge Raad. Deze benadering hebben wij steeds voorgestaan en in onze advisering ook bepleit.
De Hoge Raad oordeelt voorts dat er wel aanleiding kan zijn om tot een aanpassing van de technische correctie of van de restwaarde te komen, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de eerder gehanteerde uitgangspunten voor levensduur en restwaarde achteraf bezien onjuist zijn.
Aanpassing van de technische correctie of van de restwaarde geschiedt in ieder geval indien de onroerende zaak is gerenoveerd. In welke andere gevallen een aanpassing als hier bedoeld aan de orde kan komen blijkt niet uit het arrest.
Hoe nu verder?
Het is nu van belang om de toegepaste technische correctie bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde goed te checken. Graag doen wij dat samen met u: wij kijken dan met u mee om te beoordelen of de vastgestelde WOZ-waarde te hoog en daarmee onjuist is. De WOZ-beschikking 2020 – die één dezer dagen op de deurmat valt – biedt hiertoe een goede gelegenheid. Stel dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld en wordt verlaagd, dan scheelt niet alleen in de omvang van de te betalen lokale belastingen maar mogelijk ook nog in de fiscale afschrijving hoewel de fiscale afschrijving inmiddels sterk is beperkt.
Nadere informatie
Het indienen van een bezwaar is altijd handig als u wat meer tijd nodig heeft om de WOZ-waarden te kunnen beoordelen. U kunt hier een gratis model-bezwaarschrift bij ons opvragen.
Het volledige arrest van 31 januari 2020 is opgenomen in onderstaande download.
