Huurders van woning in de sociale huursector versus huurders in de vrije sector
Huurders van woningen in de sociale huursector kunnen direct belang hebben bij het in bezwaar en beroep betwisten van de WOZ-waarde. Voor de maximale huur bestaat een wettelijk voorschift, waarbij die maximale huur mede is gekoppeld aan de WOZ-waarde. Voor huurders in de vrije sector geldt dat niet. Toch kan er voor die huurders ook een belang zijn bij een lagere dan wel hogere WOZ-waarde. Kunnen de huurders in de vrije sector de hoogte van de WOZ-waarde ook door een rechter laten toetsen?
Rechtbank Amsterdam: huurder heeft geen belang bij WOZ-waarde
Een huurder van een vrije-sectorwoning in de gemeente Amsterdam ging in bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde; de huurder had een aan hem gerichte WOZ-beschikking ontvangen waaruit die WOZ-waarde bleek. De gemeente Amsterdam verklaarde hem niet-ontvankelijk in zijn bezwaar. Daarop ging de huurder in beroep bij de Rechtbank, maar helaas zonder succes. Uit de recent gepubliceerde uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 8 november 2017 blijkt dat de WOZ-waarde van zijn woning niet van belang was voor de hoogte van de huur; daarvoor bestaat – anders dan met betrekking tot woningen in de sociale huursector – geen wettelijk voorschrift. De Rechtbank verklaarde het beroep ongegrond en stelde de gemeente Amsterdam derhalve in het gelijk.
Hoge Raad: huurder heeft wel belang bij WOZ-waarde!
Dit oordeel van Rechtbank Amsterdam lijkt niet in overeenstemming met een zeer kort daarvoor gegeven beslissing door de Hoge Raad van van 20 oktober 2017. Volgens de Hoge Raad is voor het indienen van een bezwaar of beroep tegen een WOZ-beschikking niet van belang dat, zoals in de sociale huursector, de WOZ-waarde op grond van een wettelijk voorschrift wordt gebruikt.
De Hoge Raad oordeelt dat eenieder, aan wie op zijn naam een WOZ-beschikking is genomen en bekend gemaakt en die in bezwaar of beroep een hogere WOZ-waarde bepleit, belang heeft bij dat bezwaar of dat beroep. Daarvoor is het niet noodzakelijk dat de WOZ-waarde op grond van een wettelijk voorschrift wordt gebruikt.
Wanneer heeft huurder belang bij een hogere WOZ-waarde?
De vraag is of een huurder van een vrije sectorwoning belang heeft bij een hogere WOZ-waarde. Dat belang kan zich wel voordoen. Neem bijvoorbeeld de situatie waarin een huurder van een woning in de gelegenheid is om die woning te kopen van de verhuurder. Voor de financiering van de aankoopprijs kan het dan van belang zijn dat de WOZ-waarde hoger wordt vastgesteld dan de gemeente aanvankelijk heeft gedaan. Zoals bekend betrekken banken de WOZ-waarde bij de beoordeling van de aanvraag voor een financiering.
Bij een hogere WOZ ook een hogere OZB-aanslag?
Voor een hogere OZB-aanslag voor de eigenaar behoeft in het betreffende jaar niet te worden gevreesd indien die aanslag al is opgelegd; uit de hiervoor genoemde uitspraak van de Hoge Raad van 20 oktober 2017 blijkt dat een – in bezwaar of beroep – vastgestelde hogere WOZ-waarde niet kan leiden tot een verhoging van reeds opgelegde aanslagen OZB.
Wanneer heeft huurder belang bij een lagere WOZ-waarde?
Uiteraard kan de huurder van een vrije-sectorwoning ook een belang hebben bij een verlaging van de WOZ-waarde; dat belang zal hij dan wel duidelijk moeten maken. Dat zou bijvoorbeeld kunnen zijn dat de gehuurde woning deel uitmaakt van een nalatenschap waartoe de huurder mede gerechtigd is. Maar het kan ook een andere reden zijn.
Rechtbank
In de zaak waarin de Rechtbank van Amsterdam op 8 november 2017 oordeelde had de betreffende huurder geen ander belang dan dat hij de berichtgeving op de website van de gemeente Amsterdam op dit punt onjuist vond. Kennelijk vond hij de WOZ-waarde op zichzelf niet onjuist. Zijn belang lag dus niet bij de WOZ-waarde en aldus bezien is de uitspraak van de Rechtbank in dit geval begrijpelijk. De overwegingen die de Rechtbank heeft gebruikt zijn echter m.i. niet juist en kunnen dan tot verkeerde interpretaties leiden.
Conclusie
De uitspraak van Rechtbank Amsterdam op 8 november 2017, die overigens onlangs pas openbaar werd gemaakt, lijkt dus niet in overeenstemming met de richting die de Hoge Raad op 20 oktober 2017 heeft gewezen.
Huurders van vrije-sectorwoningen kunnen een belang hebben bij een hogere of lagere WOZ-waarde van hun woning; als zij op eigen naam een WOZ-beschikking hebben ontvangen kunnen zij in bezwaar en in beroep. Dat belang zullen zij dan wel moeten kunnen onderbouwen.
Wilt u weten of het mogelijk is dat uw zaak bij de rechter succesvol in behandeling zal worden genomen? Neem dan vrijblijvend contact op.
